[부동산이슈] 재건축 특별법 발의 재건축 드디어 시행되나?

정부에서 부동산 재건축 관련하여 특별법 제정에 있다고 합니다. 낡고 오래된 공동주택에 살면서 겉모습은 화려하게 인테리어를 할 수 있다고 하더라도 배수관 등이 오래되고 낡으면서 거주하는 주민들은 불편함을 겪었을 텐데요. 이번 특별법 제정으로 변화의 희망이 보이자 주민들은 이를 반기는 것 같습니다. 사업성이 있느냐 등의 실효성도 살펴봐야겠지만요. 

 

 

-재건축 특별법이란? 

택지조성사업(신도시 등)이 완료된 지 20년 이상되고 100만 제곱미터 이상되는 택지에 대하여 재건축 시 용적률 및 건폐율 등을 높이고 안전진단규제는 면제 혹은 완화된다고 합니다. 해당 조건의 주택을 리모델링할 경우 기존 15% 이내로 제한되어 있던 주택 증가수도 확대할 것이라고 하는데요. 정부는 관련한 내용을 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 법률'로 명하고 협의를 거쳐서 이달 중 발의할 계획에 있다고 합니다. 재건축에 대한 추진 방안이 나오게 되는 것입니다. 조건에 해당하는 지역들은 '노후계획도시특별정비구역'으로 지정됩니다. 

 

-1기 신도시 생활

일산하면 신도시의 대표격이라고 불릴 만큼, 사람들에게 신도시로 많이 알려진 지역입니다. 분당과 비슷한 시기인 90년대 초부터 입주를 시작했다고 합니다. 그렇다면 입주 이후 약 30여 년이 지난 것인데요, 이곳에 거주하고 있는 한 주민은 화장실에서 물이 새는 현상을 겪기도 하고 그것이 오수일 수도 있기에 생활에 불편함을 겪는다고 합니다. 재건축 논의가 이미 있어왔지만 특히 실거주자라면 빠른 시일 내에 시행되기를 누구보다 바랄 것 같습니다. 

 

-특별법을 반기는 1기 신도시 주민들

이번 특별법으로 인해 혜택을 받는 대상은 약 6만 9천 세대라고 합니다. 재건축을 통해서 주거환경을 개선하는 등 초기 신도시라는 이름에 걸맞는 명성을 되찾을 수 있을 거라는 기대감에 주민들은 특별법을 반기고 있다고 합니다. 애초에 오래된 건물에 살면서 불편한 것들을 고쳐가면서 사는 것보다는 다시 허물고 재건축을 하는 편이 경제적이라는 것이 재건축연합회의 의견입니다. 

 

-특별법 제정이 부동산 시장에 미칠 영향

이번 특별법이 제정됨으로써 신도시 주민들의 불만이 해소되었을 뿐만 아니라 정부가 지향하는 부동산 정책 방향을 엿볼 수가 있는데요. 정부는 부동산 시장에 개입함으로써 부동산 규제를 완화하겠다는 기조를 분명히 한 것으로 보입니다. 그러나 정작 시장의 반응은 긍정적이지만은 않은데요. 사업성 때문입니다. 재건축을 통해서 기존의 아파트보다 용적률을 높여서 고층 건물을 짓는다고 해도 요즘과 같은 부동산 시장에서는 미분양이 날 수도 있음을 고려하지 않을 수 없기 때문입니다. 부동산 완판 신화라는 상황은 현재와는 어울리지 않는 말이죠. 

 

-미분양, 공급과잉에 대한 우려

현재 일산 지역 1기 신도시의 평균 용적률은 평균 180% 정도라고 합니다. 요즘 지어지는 아파트의 용적률이 그 이상을 훨씬 웃도는 것을 감안하면 기대가 되는 상황인데요. 이와는 별개로 특별법 제정으로 지금보다 2배 이상 아파트를 지을 수 있다고 해도 수요가 있어야 팔 수가 있을 것입니다. 게다가 2027년부터는 인근의 창릉 3기 신도시에 3만 가구가 들어설 예정이라고 하네요. 공급 과잉이 맞물리면 더욱 그 수요를 장담하기가 어려울 것입니다. 

 

-과연 사업성이 있을지? 

재건축 특별법이 제정된다고는 하나 재건축 초과이익 환수제는 넘어야 할 또 다른 산입니다. 재건축 초과이익 환수제는 주변 시세를 고려하여 재건축 아파트에 대하여 조합원이 얻은 이익 1인당 3000만 원 이상이 넘는 경우 그것에 대한 부담금을 환수하는 제도입니다. 그 부담금은 최고 50%에 이르기도 합니다. 이에따라 주민들은 사업성과 재건축 이후의 수익성에 대한 의문을 가질 수밖에 없을 것입니다. 다른 신도시인 평촌, 산본, 중동 등도 비슷한 상황이라고 하네요. 재건축에 앞서 현재 부동산 시장이 겪고 있는 자재난, 인력난, 미분양이나 투기 등에 대한 상황이 충분히 고려되어야 할 것입니다.